Desalojos más rápidos, cambios en expropiaciones y límites a extranjeros: qué establece la Ley de Propiedad Privada

La Cámara de Diputados aprobó este miércoles el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa promovida por el Gobierno nacional que busca introducir modificaciones en diferentes aspectos relacionados con la tenencia, el uso y la protección de los bienes inmuebles en la Argentina.

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La propuesta obtuvo 124 votos a favor, 119 en contra y 6 abstenciones, en una votación ajustada que permitió al oficialismo avanzar con el respaldo de sus aliados parlamentarios.

Sin embargo, el texto sufrió modificaciones respecto de la versión que había recibido media sanción del Senado el pasado 6 de agosto. Por este motivo, deberá regresar a la Cámara alta para su revisión antes de convertirse definitivamente en ley.

Entre los principales cambios se destacan la agilización de los desalojos, nuevas condiciones para que el Estado pueda expropiar propiedades y la restitución de los límites a la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros.

Desalojos más rápidos: qué pasará con los inquilinos

Uno de los puntos centrales del proyecto es la modificación de los procedimientos judiciales destinados a recuperar inmuebles ocupados, tanto urbanos como rurales.

La iniciativa establece que los desalojos deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un mecanismo judicial más breve que los procesos ordinarios.

En los casos de falta de pago del alquiler de una vivienda, el propietario deberá intimar previamente al inquilino para que regularice su situación, otorgándole un plazo mínimo de 10 días corridos desde que recibe la notificación.

Si la deuda persiste, el dueño podrá iniciar la demanda de desalojo. El proyecto contempla procedimientos para concretar la restitución del inmueble en 10 días hábiles y habilita la posibilidad de solicitar una desocupación inmediata cuando exista falta de pago o vencimiento del contrato, bajo determinadas condiciones judiciales.

También se establecen mecanismos de protección para situaciones especiales. Cuando en el inmueble residan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, la Justicia deberá dar intervención a los organismos correspondientes para procurar una alternativa habitacional.

No obstante, esta intervención no implicará necesariamente la suspensión del procedimiento de desalojo.

Además, se contempla una multa de hasta diez veces el valor mensual del alquiler para aquellos propietarios que consigan una desocupación inmediata mediante el ocultamiento de información o documentación relevante.

Expropiaciones: el Estado deberá cumplir nuevas condiciones

Otro apartado importante de la reforma modifica el régimen de expropiaciones, estableciendo requisitos más estrictos para que el Estado pueda disponer de propiedades privadas por razones de utilidad pública.

La iniciativa dispone que la declaración de utilidad pública deberá estar debidamente fundamentada, identificar el objetivo concreto de la expropiación y cumplir criterios de necesidad, idoneidad y proporcionalidad.

En cuanto a las indemnizaciones, se incorpora el concepto de lucro cesante, que contempla las ganancias que el propietario podría dejar de percibir como consecuencia de la expropiación.

Como regla general, este concepto tendrá un límite equivalente al 30% del daño emergente, aunque podrá superar ese porcentaje si el afectado demuestra una pérdida mayor.

Asimismo, el monto de la indemnización deberá actualizarse mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC), con la aplicación de intereses cuando corresponda.

Otro cambio significativo establece que el Estado no podrá transferir el dominio del bien sin haber pagado previamente la totalidad de la indemnización.

También se introducen límites a la ocupación temporaria de bienes privados, que no podrá extenderse por más de 90 días, salvo una única prórroga ante circunstancias excepcionales.

Tierras rurales: se restablecen los límites para compradores extranjeros

Uno de los puntos que generó mayores negociaciones durante el tratamiento legislativo fue la restitución de la Ley de Tierras Rurales 26.737, sancionada en 2011.

La normativa había sido derogada por el presidente Javier Milei mediante el artículo 154 del DNU 70/2023, aunque esa derogación había quedado suspendida por una decisión judicial.

Con los cambios incorporados en Diputados, el proyecto propone dejar sin efecto aquel artículo del decreto presidencial y recuperar las restricciones originales.

De esta manera, las personas físicas y jurídicas extranjeras tendrán un límite del 15% sobre la titularidad de tierras rurales, tanto a nivel nacional como provincial y municipal.

La incorporación de este capítulo fue impulsada por sectores aliados al oficialismo y resultó determinante para conseguir los acuerdos necesarios que permitieron avanzar con la votación.

Digitalización de los registros de propiedades

El proyecto también incluye modificaciones a la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble.

Entre las reformas se contempla la incorporación de herramientas tecnológicas para agilizar los trámites administrativos, mediante la presentación de documentos electrónicos y el uso de firmas digitales.

Además, se proponen sistemas destinados a garantizar la integridad, la seguridad y la trazabilidad de la información registral.

El objetivo de estos cambios es modernizar los procedimientos vinculados con la inscripción y consulta de propiedades.

Qué falta para que la ley entre en vigencia

Aunque el oficialismo logró aprobar el proyecto en Diputados, la iniciativa todavía no es ley.

Debido a las modificaciones incorporadas durante su tratamiento, especialmente la restitución de las restricciones sobre tierras rurales, el texto deberá regresar al Senado.

La Cámara alta tendrá que analizar la nueva redacción y resolver si acepta los cambios o insiste con la versión que había aprobado originalmente.

Hasta que concluya el trámite legislativo y se produzca su promulgación y entrada en vigencia, las modificaciones previstas sobre desalojos, expropiaciones y registros inmobiliarios no comenzarán a aplicarse por efecto de este proyecto.