Dos corredores inmobiliarios analizaron en LO el mercado en Santiago: alquileres, precios y vivienda propia

El mercado inmobiliario de Santiago del Estero atraviesa un escenario de movimiento dispar, con una fuerte demanda en determinados segmentos y dificultades para concretar operaciones vinculadas a la vivienda propia. Así lo analizaron los corredores inmobiliarios Carlos Borges y Favián Hoyos durante una entrevista en Libertad de Opinión.

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Uno de los principales puntos abordados fue el mercado de alquileres, donde la demanda continúa creciendo y se encuentra muy por encima de la oferta disponible.

Según explicó Hoyos, actualmente existe una importante demanda de departamentos pequeños, monoambientes y unidades de un dormitorio, impulsada principalmente por el crecimiento de la población estudiantil.

“Hay mucha demanda de departamentos chicos, de un dormitorio y monoambientes. Sigue creciendo la población estudiantil, es inmenso eso”, señaló.

El corredor inmobiliario remarcó que una gran cantidad de estudiantes provenientes del interior de la provincia se trasladan a la capital santiagueña para continuar sus estudios, con un impacto particularmente fuerte a partir del crecimiento de la Facultad de Medicina.

“Ese mercado es muy grande, no es fácil satisfacerlo. Toda la gente del interior apunta a Santiago, sobre todo con la Facultad de Medicina”, explicó Hoyos.

La demanda supera ampliamente a la oferta

En este contexto, uno de los principales problemas que observan los especialistas es la diferencia entre la cantidad de personas que buscan alquilar y las propiedades disponibles.

“Siempre, siempre la demanda es muy superior a la oferta”, afirmó Hoyos, quien también señaló que los matrimonios jóvenes y las separaciones contribuyen a sostener la demanda de viviendas.

A esto se suma otro segmento que comenzó a generar operaciones importantes: los grandes locales comerciales buscados por empresas y firmas provenientes de otras provincias que buscan instalarse en Santiago.

En cuanto a los valores, Borges indicó que los departamentos de uno o dos ambientes pueden partir de alrededor de $600.000, aunque aclaró que el precio depende de factores como la ubicación, las expensas, las características del edificio y los servicios disponibles.

Cuánto cuesta construir en Santiago

Otro de los temas analizados durante la entrevista fue el valor de las propiedades nuevas.

Borges explicó que el precio del metro cuadrado depende principalmente de la ubicación, la calidad del edificio y los materiales utilizados. Actualmente, estimó que el valor de construcción se encuentra entre US$1.700 y US$2.500 por metro cuadrado.

“No es lo mismo construir en el barrio Aeropuerto que en El Zanjón. Ahora depende de dónde ponemos el ladrillo”, ejemplificó.

En ese sentido, sostuvo que la ubicación termina siendo determinante para establecer el valor final de una propiedad, más allá del costo concreto de construcción.

Las casas grandes que salen a la venta

Durante la entrevista también se planteó un fenómeno cada vez más visible en distintos sectores de Santiago y La Banda: la aparición de numerosas casas antiguas, de grandes dimensiones, con patios y jardines, que son colocadas en venta.

Hoyos consideró que esta situación está relacionada principalmente con el contexto económico.

Según explicó, en muchos casos se trata de propietarios que buscan reducir los costos vinculados al mantenimiento de inmuebles de grandes dimensiones, incluyendo impuestos y gastos.

“Yo creo que obedece a la situación económica, nada más. La mayoría de los casos son gente que trata de achicarse un poco en cuanto a impuestos, gastos”, sostuvo.

Los nuevos desarrollos y el problema de las distancias

Los corredores también analizaron el crecimiento de los desarrollos inmobiliarios en las zonas periféricas de la ciudad y sectores como El Zanjón y Yanda.

Borges señaló que existe demanda para este tipo de propiedades, aunque advirtió que aparecen dos factores que condicionan la decisión de las familias: la seguridad y la distancia.

Para muchas familias, explicó, vivir lejos del centro implica mayores dificultades para trasladarse, especialmente cuando hay hijos que todavía dependen de sus padres para movilizarse.

En ese sentido, sostuvo que una vivienda en la periferia puede terminar demandando la utilización de dos vehículos, lo que modifica considerablemente el costo de vida de una familia.

Hoyos, por su parte, diferenció entre los desarrollos de mayor categoría, donde suelen instalarse familias para vivir de manera permanente, y aquellos de menor nivel de servicios, que suelen utilizarse como viviendas de fin de semana.

En estos últimos casos, señaló, aparecen mayores problemas vinculados a la inseguridad cuando las propiedades permanecen desocupadas.

La preocupación por los créditos hipotecarios

El acceso a la vivienda propia también ocupó buena parte de la conversación.

Borges cuestionó que los actuales instrumentos de crédito puedan resolver el déficit habitacional y puso el foco en los requisitos de ingresos necesarios para acceder a ellos.

El corredor inmobiliario consideró que un requisito de ingresos familiares cercano a $4 millones deja afuera a una importante parte de la población que necesita acceder a una vivienda.

Para Hoyos, los créditos hipotecarios pueden representar al menos una oportunidad para generar movimiento en el sector, aunque coincidió en que están lejos de solucionar el déficit habitacional.

“Hay que esperar porque estamos aferrados también nosotros a ese tipo de instrumentos para poder hacer operaciones”, sostuvo.

Otro de los conceptos que atravesó la entrevista fue la seguridad jurídica.

Borges sostuvo que la incertidumbre sobre la continuidad de las normas y las decisiones económicas termina afectando las posibilidades de proyectar inversiones a largo plazo.

“Uno no tiene la certeza de que haya seguridad jurídica, que las leyes se lleven a cabo, que haya continuidad en aquello que se aprueba para uno proyectar en el futuro”, afirmó.

Para el corredor inmobiliario, la cuestión excede a un gobierno particular y está vinculada con una problemática que, según su análisis, se repitió durante distintos períodos del país: la falta de continuidad de las políticas y la pérdida de confianza y credibilidad.

Qué pasa con las inmobiliarias

Finalmente, Borges se refirió a los riesgos de realizar operaciones inmobiliarias sin la intermediación de profesionales.

Explicó que el propietario tiene la posibilidad de vender o alquilar directamente su inmueble, pero remarcó que una operación inmobiliaria implica revisar documentación y cumplir diferentes pasos antes de concretar una compra o venta.

En ese proceso intervienen el corredor inmobiliario y el escribano, quien finalmente da fe de la operación y de que la documentación correspondiente se encuentre en condiciones.

“La compra o la venta de una vivienda pasa no solo por las manos del corredor inmobiliario, sino de aquella persona que junto con el corredor inmobiliario revisa toda la documentación que se utiliza para la venta y el escribano que da fe de que realmente esa operación es correcta”, explicó Borges.